Poignée de main professionnelle devant un bâtiment d’activité

Expertise

Transmission & financement d’entreprise

La valeur de vos murs professionnels, pour transmettre ou financer.

Comprendre l’enjeu

Quand on transmet, cède ou finance une entreprise, ses murs — locaux, entrepôts, bureaux — sont un actif à part entière, parfois le plus lourd du bilan. Leur valeur conditionne le prix de cession, les garanties bancaires et les arbitrages patrimoniaux.

L’immobilier professionnel ne s’évalue pas comme un logement : on raisonne en usage, en rendement locatif et en potentiel de reconversion. Un même bâtiment peut valoir très différemment selon qu’on l’imagine exploité, loué à un tiers ou transformé.

Banques et repreneurs attendent un rapport « bancable » : un document au format et au niveau d’argumentation qu’ils reconnaissent, souvent fondé sur une valeur prudente plutôt que sur un prix de marché optimiste.

Quand faire appel à un expert ?

Vous transmettez ou cédez votre entreprise et ses murs.
Votre banque demande une évaluation des actifs immobiliers en garantie.
Vous arbitrez entre vendre les murs, les louer ou les apporter à une structure.

Comment nous procédons

Nous évaluons les actifs professionnels dans leur réalité économique, en lien avec vos conseils (expert-comptable, avocat, banquier). Notre démarche s’organise en quatre temps.

Analyse de l’actif et de son usage Nature du bâtiment, état, normes, mono-usage ou polyvalent : nous cernons ce qui fait — ou limite — sa valeur sur le marché professionnel.
Marché locatif et rendement Nous étudions ce qu’un tel local peut se louer et à quel rendement, car c’est souvent le revenu potentiel qui fonde la valeur d’un actif professionnel.
Scénarios d’arbitrage Exploiter, louer, apporter à une SCI, vendre les murs : nous éclairons la valeur sous chaque hypothèse pour aider votre décision.
Rapport au format bancaire Vous recevez un rapport « bancable », au niveau d’exigence attendu par les établissements financiers et les repreneurs.

Points de vigilance

Séparer les murs et le fonds (SCI d’un côté, société d’exploitation de l’autre) est souvent pertinent : chaque brique a alors sa valeur et sa fiscalité propres.
Un bâtiment mono-usage, difficile à relouer, vaut moins qu’un local polyvalent : le potentiel de reconversion pèse dans la valeur.
Une garantie bancaire s’appuie sur une valeur prudente (« à dire d’expert »), volontairement plus mesurée qu’un prix de vente espéré.
Diagnostics et normes (accessibilité, amiante, installations classées) peuvent lourdement affecter la valeur d’un local d’activité — à intégrer en amont.

Ce que vous recevez

Un rapport d’expertise bancable, au format attendu par les établissements financiers.

Questions fréquentes

Faut-il séparer les murs de l’exploitation ?

C’est fréquent et souvent avantageux : les murs sont logés dans une SCI, l’activité dans une société d’exploitation qui verse un loyer. Cela facilite la transmission, sécurise un revenu et clarifie la valeur de chaque entité — que l’expertise vient chiffrer.

Qu’est-ce qu’une valeur « bancable » ?

C’est une valeur prudente, argumentée « à dire d’expert », que les banques acceptent comme base de garantie ou de financement. Elle est en général plus mesurée qu’un prix de marché optimiste, car le prêteur raisonne sur le pire des scénarios.

Comment évaluer un local d’activité qui n’a pas de comparables ?

On raisonne alors en rendement (ce que le bien peut rapporter en location) et en potentiel de reconversion, plutôt qu’en simple comparaison. C’est tout l’intérêt d’un expert pour ce type d’actif spécifique.

Vaut-il mieux vendre les murs ou les garder en SCI ?

Cela dépend de vos objectifs — revenu, transmission, fiscalité, trésorerie. L’expertise chiffre la valeur sous chaque scénario ; la décision se prend ensuite avec votre expert-comptable et votre notaire.