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Expertise

Fiscalité — SCI, IFI, déclarations

Déclarer des valeurs justes — ni surévaluées, ni contestables.

Comprendre l’enjeu

Le fisc attend des valeurs justes — mais la charge de la preuve vous incombe. Pour l’IFI, la valorisation de parts de SCI ou une déclaration, c’est à vous de justifier le chiffre déclaré, pas à l’administration de le deviner.

L’IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros au 1ᵉʳ janvier. La déclaration doit refléter la valeur vénale réelle : sous-évaluer expose à un redressement, surévaluer coûte de l’impôt en trop. La résidence principale bénéficie par ailleurs d’un abattement de 30 %.

Les parts de SCI sont un cas à part : leur valeur dépend de l’immobilier détenu, mais aussi des dettes, des comptes courants d’associés et, parfois, d’une décote pour non-liquidité. C’est un terrain technique où la qualité de l’argumentaire fait toute la différence.

Quand faire appel à un expert ?

Vous déclarez votre patrimoine à l’IFI et devez justifier la valeur de vos biens.
Vous créez ou réorganisez une SCI : apports, valeur des parts, comptes courants.
L’administration questionne une valeur déclarée et vous devez la défendre.

Comment nous procédons

Nous documentons la valeur de chaque actif avec méthode et références à l’appui : c’est la solidité de l’argumentaire qui fait celle d’une déclaration. Notre travail suit quatre temps.

Inventaire des actifs Nous recensons les biens et parts concernés, ainsi que leur situation juridique (pleine propriété, démembrement, détention via SCI).
Valeur vénale à la date de référence Pour l’IFI, la valeur retenue est celle au 1ᵉʳ janvier ; pour un apport ou une réorganisation, la date pertinente. Le rapport porte toujours cette date noir sur blanc.
Décotes justifiées Occupation, illiquidité des parts de SCI, démembrement : les décotes admises sont appliquées avec leur justification, jamais « au doigt mouillé ».
Rapport présentable à l’administration Vous recevez un document chiffré et référencé, conçu pour être opposé au fisc en cas de question ou de contrôle.

Points de vigilance

L’IFI se déclare sur la valeur au 1ᵉʳ janvier : un rapport utile doit porter précisément cette date de référence.
Une décote pour occupation ou pour illiquidité des parts de SCI est admise, mais doit être motivée. Appliquée sans justification, elle sera rejetée en cas de contrôle.
La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % pour l’IFI — encore faut-il partir de la bonne valeur brute avant de l’appliquer.
Un redressement se prescrit sur plusieurs années : une déclaration bien étayée dès le départ, c’est une tranquillité qui dure.

Ce que vous recevez

Un rapport d’expertise chiffré et référencé, conçu pour être présenté à l’administration fiscale.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la valeur vénale d’un bien ?

C’est le prix auquel un bien pourrait raisonnablement se vendre, dans des conditions normales de marché, à une date donnée. C’est cette valeur — et non un prix affiché ou espéré — que l’administration attend dans une déclaration.

Comment évalue-t-on des parts de SCI ?

On part de la valeur de l’immobilier détenu, on retranche les dettes et comptes courants d’associés, puis on tient compte, le cas échéant, d’une décote pour illiquidité (des parts se revendent moins facilement qu’un bien). Chaque étape doit être argumentée.

Peut-on vraiment appliquer une décote ?

Oui, certaines décotes sont reconnues (occupation, illiquidité des parts, démembrement), mais elles doivent être justifiées et chiffrées. C’est précisément le rôle du rapport d’expertise.

L’expertise me protège-t-elle en cas de contrôle ?

Elle constitue une base solide : face à l’administration, une valeur écrite, datée et argumentée pèse infiniment plus qu’une estimation approximative ou qu’un chiffre rond sans justification.